51茶馆

1.0 Cyflwyniad

I lawer gormod o lesddeiliaid yng Nghymru a Lloegr mae鈥檙 realiti o fod yn berchen t欧 yn bell iawn oddi wrth y freuddwyd - mae eu bywydau wedi鈥檜 nodweddu gan frwydr ysbeidiol, os nad cyson, gyda rhenti tir cosbol a chynyddol; ffioedd gweinyddu a chaniat谩u heb gyfiawnhad; taliadau afresymol neu ormodol; ac amodau beichus sy鈥檔 cael eu gosod heb fawr o ymgynghori, os o gwbl. Ni ddylai perchentyaeth fod fel hyn.

Mae Llywodraeth y DU wedi ymrwymo i ddod 芒鈥檙 system lesddaliad ffiwdalaidd i ben ac rydym yn bwrw ymlaen 芒鈥檙 set ehangach o ddiwygiadau sy鈥檔 angenrheidiol i wneud hynny. Ar 3 Mawrth fe wnaethom gyhoeddi鈥檙 Papur Gwyn Cyfunddaliad fel cam cyntaf hanfodol tuag at sicrhau mai cyfunddaliad fydd y ddaliadaeth ddiofyn.

Yn nes ymlaen eleni bydd Llywodraeth y DU yn cyhoeddi Bil Diwygio Lesddaliad a Chyfunddaliad drafft uchelgeisiol. Bydd pwyslais creiddiol y Bil ar adfywio cyfunddaliadaeth drwy gyflwyno fframwaith cyfreithiol newydd cynhwysol ond bydd hefyd yn cynnwys ystod o ddiwygiadau hanfodol i鈥檙 system lesddaliad presennol.

Rydym, fodd bynnag, yn ymwybodol iawn bod angen cymorth ar frys ar lesddeiliaid sy鈥檔 dioddef arferion annheg ac afresymol. Un o鈥檙 pryderon pennaf i lawer o lesddeiliaid yw鈥檙 taliadau gwasanaeth aneglur ac anodd eu fforddio; dyma鈥檙 pwnc sydd 芒鈥檙 nifer mwyaf o ymholiadau ymhlith lesddeiliaid sy鈥檔 gofyn am gyngor a chymorth gan y Gwasanaeth Cynghori ar Lesddaliadau.

Mae Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024 yn cynnwys nifer o ddarpariaethau wedi eu cynllunio i safoni taliadau gwasanaeth a鈥檜 gwneud yn fwy tryloyw fel bod lesddeiliaid yn gallu craffu鈥檔 well ar y costau a鈥檜 herio os ydyn nhw鈥檔 credu eu bod yn afresymol. Mae鈥檙 Ddeddf hefyd yn cynnwys cael gwared 芒鈥檙 rhagdybiad bod y lesddeiliaid yn talu costau cyfreithiol eu landlord, a fyddai鈥檔 chwalu rhwystr sylweddol rhag herio arferion gwael.

Mae gweithredu Deddf 2024 yn gofyn am raglen helaeth o is-ddeddfwriaeth fanwl. Er ein bod eisiau gweithredu mor fuan 芒 phosibl i roi mwy o hawliau, pwerau ac amddiffyniadau i berchentywyr yng nghyswllt eu cartrefi, rhaid i ni fod yn glir bod angen i ni daro cydbwysedd rhwng bod yn gyflym a bod yn ofalus os ydym am sicrhau bod y mesurau sy鈥檔 dod i rym yn dod 芒 budd parhaol i lesddeiliaid.

Mae taliadau gwasanaeth hefyd yn galw am yr un ystyriaeth o ran pwysigrwydd cymryd yr amser sydd ei angen i sicrhau bod y diwygiadau鈥檔 dal d诺r. O ystyried yr amrywiaeth eang o lesddaliadau sy鈥檔 weithredol dros bum miliwn o anheddau, mae鈥檔 hollbwysig ein bod yn ymgysylltu鈥檔 eang a thrylwyr i gael y manylion technegol yn iawn. Rydym eisiau clywed cyfraniad y rhai sy鈥檔 ymwneud 芒 rheoli adeiladau lesddaliad, ond rydym hefyd eisiau clywed gan y lesddeiliaid eu hunain beth yn eu barn nhw yw鈥檙 ffordd orau o weithredu鈥檙 mesurau ar gyfer taliadau gwasanaeth a chostau cyfreithiol yn Neddf 2024.

Drwy鈥檙 ymgynghoriad hwn rydym hefyd yn cynnig diwygiadau newydd i鈥檙 鈥榖roses Adran 20鈥� y mae鈥檔 rhaid i lesddeiliaid fynd drwyddi pan fydd landlord eisiau gwneud 鈥榞waith mawr鈥� wedi ei ariannu drwy鈥檙 t芒l gwasanaeth. Gall biliau untro, annisgwyl ar gyfer gwaith mawr, sy鈥檔 aml yn filiau mawr iawn hefyd, roi straen ariannol enfawr ar lesddeiliaid. Mae llawer gormod o lesddeiliaid yn derbyn ychydig neu ddim rhybudd am waith o鈥檙 fath ac felly nid oes ganddynt fawr o amser i gasglu digon o arian.

Does dim dadl bod rhaid cynnal a chadw adeiladau鈥檔 briodol, ond dylid cynllunio yn iawn ar gyfer gwaith mawr, fel atgyweirio to neu osod lifft newydd, cyn belled ag y bo modd, a dylid sicrhau bod lesddeiliaid yn cael eu hysbysu. Rydym yn gwybod nad yw鈥檙 system bresennol yn gweithio i unrhyw un, lesddeiliaid, asiantiaid rheoli na landlordiaid, ac rydym yn ceisio barn ar sut y gallwn ei gwella i鈥檞 gwneud yn addas i鈥檙 diben.

Rydym hefyd yn cymryd camau drwy鈥檙 ymgynghoriad hwn i gryfhau鈥檙 drefn ar gyfer rheoleiddio asiantiaid rheoli. Mae asiantiaid rheoli yn chwarae r么l allweddol wrth gynnal a chadw adeiladau amlfeddiannaeth ac ystadau rhydd-ddaliadol, a bydd eu pwysigrwydd yn cynyddu wrth i ni symud tuag at gyfunddaliad fel y ddaliadaeth ddiofyn ac wrth i bobl sy鈥檔 lesddeiliaid ar hyn o bryd gael eu grymuso i arddel eu Hawl i Reoli, rhyddfreinio ar y cyd neu drosi i gyfunddaliad.

Er y gwyddom bod enghreifftiau o arfer da yn y sector, mae llawer gormod o lesddeiliaid yn dioddef camdriniaeth a gwasanaeth gwael gan asiantiaid rheoli diegwyddor. Er y bydd angen diwygio pellach i wella safon y gwasanaeth a roddir gan asiantiaid rheoli a sicrhau eu bod yn fwy atebol i lesddeiliaid, mae cyflwyno cymwysterau gorfodol yn Lloegr yn gam cyntaf pwysig tuag at sicrhau bod gan bob asiant yr wybodaeth a鈥檙 sgiliau sydd eu hangen arnynt i wneud eu gwaith yn effeithiol.

Yn olaf, fe hoffem gymryd y cyfle hwn i adolygu rhai agweddau hirsefydlog yn y system, i sicrhau eu bod yn parhau i fod yn addas i鈥檙 diben. Mae hyn yn cynnwys amddiffyniadau i lesddeiliaid sy鈥檔 talu t芒l gwasanaeth sefydlog, yn enwedig pan fo鈥檙 costau鈥檔 cael eu hamcangyfrif bob blwyddyn. Mae ganddynt lai o hawliau na鈥檙 rhai sy鈥檔 talu t芒l gwasanaeth amrywiadwy ar hyn o bryd, ac rydym yn awyddus i archwilio beth arall y gellir ei wneud i鈥檞 helpu.

O鈥檜 rhoi at ei gilydd, mae hwn yn becyn uchelgeisiol o fesurau wedi ei gynllunio i rymuso ac amddiffyn lesddeiliaid sydd ar hyn o bryd yn dioddef o ganlyniad i arferion annheg ac afresymol.

Mae rhannau o鈥檙 ymgynghoriad o reidrwydd yn dechnegol, ond mae wedi鈥檌 gynllunio fel y gall ymatebwyr ymgysylltu 芒鈥檙 materion sydd fwyaf perthnasol iddynt ac i ddefnyddio鈥檙 crynodeb hwn fel canllaw. Mae atodiad yr ymgynghoriad hefyd yn darparu enghreifftiau o ffurflenni y gallai lesddeiliaid eu derbyn at ddibenion eglurhaol. Edrychwn ymlaen at glywed eich barn ar y diwygiadau pwysig hyn.

Mae鈥檙 ymgynghoriad llawn i鈥檞 weld yn: Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

Bydd yr ymgynghoriad ar agor o 4 Gorffennaf 2025 am 12 wythnos ac yn cau ar 26 Medi 2025.

2.0 Cynyddu tryloywder ffioedd a thaliadau

Bydd mwy o dryloywder yn helpu lesddeiliaid i ddeall yn well y taliadau a鈥檙 ffioedd y gofynnir iddynt eu talu gan landlordiaid ac asiantiaid rheoli sy鈥檔 gweithio i landlordiaid. Dylai hefyd helpu i鈥檞 gwneud yn fwy atebol i lesddeiliaid ynghylch darparu gwasanaethau, cynnal a chadw a gwaith, a lefel yr yswiriant y maent yn ei gaffael ar ran lesddeiliaid. Bydd hyn hefyd yn helpu lesddeiliaid i benderfynu a yw costau鈥檔 rhesymol, ac os na, i鈥檞 herio鈥檔 haws.

Rydym yn cynnig adroddiad blynyddol newydd i nodi鈥檙 manylion o鈥檙 hyn y mae lesddeiliaid yn talu amdano a darparu gwybodaeth allweddol ar gyfer y flwyddyn i ddod, gan gynnwys rhybudd ymlaen llaw am waith mawr sydd wedi鈥檌 gynllunio. Bydd hysbysiadau galw safonedig am d芒l gwasanaeth yn rhoi eglurder am y biliau y mae鈥檔 ofynnol i lesddeiliaid eu talu, yn ogystal 芒鈥檙 hysbysiad newydd o alw yn y dyfodol a hawliau ehangach i ofyn am ragor o wybodaeth os oes angen. Bydd gwell gwybodaeth am yswiriant adeiladau a gwybodaeth ymlaen llaw am daliadau gweinyddol yn gwneud y taliadau hyn yn glir. A bydd cyfrifon wedi鈥檜 paratoi鈥檔 well yn sicrhau bod manylion incwm a gwariant dros y 12 mis blaenorol yn cael eu nodi鈥檔 briodol, yn gywir ac yn cael eu darparu mewn modd amserol ar ddiwedd y flwyddyn gyfrifyddu. Bydd yr holl wybodaeth hon yn galluogi lesddeiliaid i herio costau yn anffurfiol a, lle bo angen, yn y tribiwnlys neu鈥檙 llys. Bydd mesurau yn Neddf 2024 hefyd yn sicrhau bod cyfundrefn costau ymgyfreitha decach. Mae trosolwg enghreifftiol o bryd y gall lesddeiliaid ddisgwyl cael biliau a gwybodaeth unwaith y bydd y trefniadau newydd ar waith yn cael ei ddangos yn Ffigur 1 isod.

Ffigur 1: Effaith y mesurau newydd ar y broses o roi gwybodaeth i lesddeiliaid dros y flwyddyn

2.1 Adroddiad blynyddol newydd

Er mwyn rhoi gwybodaeth allweddol i lesddeiliaid am eu hadeilad a鈥檙 gost o鈥檌 gynnal, byddwn yn gweithredu mesurau yn Neddf 2024 sy鈥檔 ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddarparu adroddiad blynyddol.

Mae Deddf 2024 yn rhoi pwerau i Weinidogion nodi pa wybodaeth y mae鈥檔 rhaid ei darparu, a sut, ac rydym yn ceisio barn trwy鈥檙 ymgynghoriad i gael y manylion yn iawn, gweler adran ymgynghori 2.1. Mae鈥檙 adroddiad blynyddol yn cael ei gynnig i roi cipolwg i lesddeiliaid ar iechyd a chyflwr eu hadeilad, ar gynlluniau ar gyfer gwaith mawr sydd ar ddod a gwybodaeth arall am y flwyddyn i ddod.

Rydym yn cynnig y dylid darparu manylion cyswllt ar gyfer y prif bobl sy鈥檔 gysylltiedig 芒鈥檙 adeilad, gan gynnwys y landlord, a lle bo鈥檔 berthnasol, yr asiant rheoli a鈥檙 rhai sy鈥檔 gysylltiedig 芒 swyddogaethau diogelwch t芒n ac adeiladau. Dylai鈥檙 adroddiad blynyddol hefyd gynnwys nodyn yn atgoffa o ddyddiadau allweddol, megis pryd y bydd hysbysiadau galw am d芒l gwasanaeth yn cael eu cyflwyno, gwybodaeth sylfaenol am iechyd a chyflwr yr adeilad, neu pryd mae arolygon wedi鈥檜 cynllunio. Dylai hefyd gynnwys manylion am unrhyw waith mawr sydd wedi鈥檌 gynllunio a chyfeirio lesddeiliaid at ble i fynd os oes ganddynt g诺yn yn ogystal ag amlinellu eu hawliau ehangach. Rydym hefyd yn cynnig bod yr adroddiad blynyddol yn cynnwys manylion unrhyw achos statudol, megis hawliad rhyddfreinio sydd ar y gweill, neu gamau gorfodi a gymerwyd yn erbyn y landlord.听

Mae lesddeiliadaeth yn cwmpasu ystod enfawr o wahanol fathau o adeiladau, lesddeiliaid a landlordiaid. Mae Deddf 2024 yn darparu ar gyfer eithriadau rhag cynhyrchu adroddiadau blynyddol. Rydym yn ceisio barn ar ble y gallai fod angen eithriadau, yn enwedig, mewn perthynas 芒 lesddeiliaid sy鈥檔 talu taliadau gwasanaeth sefydlog yn y sector ymddeol lle gall anghenion fod yn wahanol, yn ogystal 芒 landlordiaid lesoedd canolraddol a allai fod angen trefniadau gwahanol i ddarparu gwybodaeth i鈥檞 lesddeiliaid. Ceisir barn hefyd ar sut i ddelio 芒 sefyllfaoedd lle nad yw landlordiaid yn dal gwybodaeth yn uniongyrchol ac efallai y bydd yn ofynnol iddynt ei chael gan drydydd parti.

2.2 Ffurflen galw am d芒l gwasanaeth safonedig newydd

Yr hysbysiad galw am d芒l gwasanaeth yw鈥檙 hyn y mae pob lesddeiliaid yn ei dderbyn, sef anfoneb am swm y taliadau gwasanaeth y mae鈥檔 ofynnol iddynt eu talu. Ar hyn o bryd, yn 么l y gyfraith, mae鈥檔 ofynnol i hysbysiadau galw gynnwys enw a chyfeiriad y landlord a chrynodeb o hawliau a rhwymedigaethau yn unig. Fel arall, mae鈥檙 wybodaeth a ddarperir yn cael ei phennu gan y les, neu gan y landlord, neu鈥檙 asiant rheoli sy鈥檔 gweithio ar eu rhan, sy鈥檔 cyflwyno鈥檙 hysbysiad galw.

Er mwyn helpu lesddeiliaid i ddeall yr hysbysiadau galw maen nhw鈥檔 eu derbyn yn well, mae Deddf 2024 yn caniat谩u i Weinidogion fynnu bod yn rhaid defnyddio ffurflen hysbysiad galw am d芒l gwasanaeth safonedig ac i ragnodi pa wybodaeth sy鈥檔 cael ei rhoi a sut y dylid ei darparu. Rydym yn ceisio barn ar y wybodaeth ofynnol y dylai pob hysbysiad galw am d芒l gwasanaeth ei chynnwys ac rydym yn cynnig caniat谩u i landlordiaid ddarparu gwybodaeth ychwanegol os dymunant. Rydym hefyd yn cynnig bod y gyllideb flynyddol yn cael ei darparu i lesddeiliaid fel rhan o鈥檙 ffurflen galw am d芒l gwasanaeth gychwynnol, sy鈥檔 nodi鈥檙 gwariant a gynlluniwyd ar gyfer y flwyddyn i ddod. Byddai hyn yn dadansoddi beth y bwriedir gwario鈥檙 t芒l gwasanaeth arno o dan benawdau costau safonedig i nodi eitemau o wariant a鈥檌 gwneud yn haws cymharu 芒 blynyddoedd blaenorol, neu hyd yn oed rhwng adeiladau. Rydym yn ceisio barn am y lefel gywir o fanylion y dylid ei darparu. Bydd yn bwysig taro ar y cydbwysedd cywir rhwng y wybodaeth y dylai lesddeiliaid ei chael ac y byddant yn ei chael yn ddefnyddiol, a鈥檙 costau i鈥檙 landlord neu鈥檙 asiant rheoli o ddarparu鈥檙 wybodaeth honno iddynt.

Gallai鈥檙 hysbysiad galw am d芒l gwasanaeth weithio ochr yn ochr 芒鈥檙 adroddiad blynyddol newydd (a ddisgrifir uchod) i osgoi ailadrodd gwybodaeth, ond rydym yn cynnig y dylai gynnwys set o wybodaeth graidd. Gallai hyn gynnwys: y swm cyffredinol sy鈥檔 daladwy am y cyfnod perthnasol mewn perthynas 芒鈥檙 gyllideb flynyddol, manylion sut i dalu ac erbyn pryd a chanlyniadau peidio 芒 thalu, ynghyd 芒 ble i fynd am help os yw鈥檙 lesddeiliad yn dymuno cwestiynu鈥檙 bil neu efallai鈥檔 cael trafferth ei dalu. Mae rhagor o fanylion wedi鈥檜 nodi yn adran ymgynghori 2.2, gan gynnwys gofyn am farn ar unrhyw eithriadau posibl.

Rydym hefyd yn ceisio barn ar beth ddylai fod yn gyfnod pontio priodol i roi digon o amser i bob landlord ac asiant rheoli weithredu鈥檙 newidiadau hyn.

2.3 Eglurder ynghylch hysbysiadau galw am d芒l gwasanaeth yn y dyfodol

Mae鈥檙 gyfraith bresennol yn ei gwneud yn ofynnol bod lesddeiliaid yn derbyn hysbysiad galw am daliad o fewn 18 mis ar 么l i鈥檙 costau perthnasol ddod i ran y landlord. Mae hyn fel bod biliau, a fydd yn rhan o鈥檙 hysbysiad galw am d芒l gwasanaeth, yn cael eu cyflwyno mewn modd amserol ac er mwyn osgoi dryswch ac anghydfod a allai godi dros gostau a ysgwyddwyd amser maith yn 么l, a allai hefyd gwmpasu gwahanol breswylwyr yr adeilad.

Nid yw lesddeiliaid nad ydynt yn derbyn hysbysiad galw am gostau o fewn y cyfnod hwn yn atebol i鈥檞 talu oni bai eu bod yn cael eu hysbysu鈥檔 ysgrifenedig. Fodd bynnag, mae rhywfaint o ddryswch yngl欧n 芒鈥檙 broses bresennol hon ac ystyr pryd y mae costau鈥檔 cael eu codi; pryd fydd y cloc yn dechrau; a pha lesddeiliaid y mae鈥檔 rhaid eu hysbysu o鈥檙 gwariant. Er enghraifft, p鈥檜n ai鈥檙 amser cychwyn yw鈥檙 pwynt lle mae contractwr yn anfonebu鈥檙 landlord, neu pan fydd y landlord yn gwneud taliad i鈥檙 contractwr.

Er mwyn egluro鈥檙 broses hon, mae Deddf 2024 yn cyflwyno mesurau a fydd yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid gyhoeddi 鈥榟ysbysiad galw yn y dyfodol鈥�. Bydd yr hysbysiad yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddarparu gwybodaeth fanwl i lesddeiliaid am gyfanswm cost y bil, eu cyfraniad tuag at y gost honno, a phryd y gallent ddisgwyl derbyn yr hysbysiad galw.

Trwy adran ymgynghori 2.3, rydym yn ceisio barn ar ffurf a dull yr hysbysiad galw newydd yn y dyfodol. Ceisir barn hefyd am beth fyddai鈥檔 sail briodol dros ymestyn y dyddiad galw dyledus. Er enghraifft, lle bu oedi annisgwyl i waith neu anghydfod dros gostau rhwng y landlord a鈥檙 contractwr.

2.4 Hawliau estynedig i gael gwybodaeth ar gais

Yn y rhan fwyaf o achosion, bydd y wybodaeth a ddarperir mewn adroddiad blynyddol a鈥檙 hysbysiad galw am d芒l gwasanaeth yn ddigonol i lesddeiliaid ddeall beth y gofynnir iddynt dalu amdano ac asesu a yw鈥檔 rhesymol ai peidio. Efallai y bydd achlysuron lle mae lesddeiliad yn dymuno gweld gwybodaeth ychwanegol, fel derbynebau neu anfonebau o waith neu wasanaethau penodol, neu gop茂au o asesiad risg t芒n ar gyfer yr adeilad.

Er bod gan lesddeiliaid yr hawl ar hyn o bryd i ofyn am grynodeb o鈥檙 costau, ac yna i archwilio unrhyw ddogfennau sy鈥檔 ymwneud 芒鈥檙 crynodeb hwn, mae鈥檙 darpariaethau hyn yn gyfyngedig a gallant atal lesddeiliaid rhag archwilio dogfennau y dylent fod 芒 hawl i鈥檞 gweld.

Mae pwerau yn Neddf 2024 yn caniat谩u rhestr ragnodedig newydd o鈥檙 mathau o wybodaeth y mae鈥檔 rhaid i landlordiaid sicrhau eu bod ar gael ar gais i lesddeiliaid eu harchwilio ymhellach. Rydym yn ceisio barn yn adran ymgynghori adran 2.4 ar ba fathau o wybodaeth y dylid eu cynnwys, mewn perthynas 芒 rheolaeth a chyllid yr adeilad. Rydym hefyd yn ceisio barn ar sut y dylid darparu鈥檙 wybodaeth hon a pha mor gyflym, yn ogystal ag achosion sy鈥檔 eithriadau. Er enghraifft, lle gall gwybodaeth fod yn fasnachol sensitif neu i osgoi ceisiadau blinderus.

2.5 Cwmpas y cynigion newydd ar gyfer rhentwyr

Gall tenantiaid sy鈥檔 rhentu eu cartrefi mewn tai cymdeithasol hefyd dalu t芒l gwasanaeth. Gall mesurau yn Neddf 2024 sy鈥檔 ymwneud 芒鈥檙 adroddiad blynyddol newydd (adran 2.1 y ddogfen ymgynghori), yr hysbysiad galw am d芒l gwasanaeth (adran 2.2) a鈥檙 hawl i gael gwybodaeth ar gais (adran 2.4) hefyd ymestyn i denantiaid Darparwyr Tai cymdeithasol Cofrestredig Preifat yn Lloegr a Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig yng Nghymru. Rydym yn ceisio barn yn adran ymgynghori 2.5 ynghylch cymhwyso鈥檙 mesurau hyn i denantiaid o鈥檙 fath.听

2.6 Dyletswydd newydd i gyhoeddi atodlen taliadau gweinyddol

Mae taliadau gweinyddol yn d芒l untro sy鈥檔 cael ei godi ar lesddeiliaid unigol, yn gyffredinol yn ymwneud 芒 gwasanaeth penodol a ddarperir iddynt gan y landlord neu鈥檙 asiant rheoli. Bydd yr hyn y gellir ei godi amdano yn cael ei nodi yn y les a gall gynnwys materion fel ceisio caniat芒d y landlord i wneud newid i鈥檙 eiddo, is-osod neu gadw anifail anwes.

Mae gan y landlord ddyletswydd i ystyried budd gorau pob lesddeiliaid yn ogystal 芒 diogelu鈥檙 adeilad. Efallai y byddant yn ysgwyddo costau wrth wneud penderfyniadau ar ran ceisiadau gan lesddeiliaid unigol y byddent yn dymuno eu trosglwyddo i鈥檙 lesddeiliaid hynny yn uniongyrchol yn hytrach nag i鈥檙 holl lesddeiliaid yn yr adeilad trwy鈥檙 t芒l gwasanaeth.

Gall rhai costau fod yn syml ac yn rhagweladwy, ond bydd costau eraill yn dibynnu ar yr amgylchiadau (e.e. cyflogi syrf毛wr i gynghori ar gais lesddeiliad i ail-ffurfweddu diwyg eu fflat neu i gael gwared ar wal fewnol).

Er bod llawer o landlordiaid yn ceisio bod yn dryloyw yngl欧n 芒 thaliadau gweinyddol, mae gormod o lesddeiliaid yn dal i fod yn cwyno nad yw鈥檔 glir a fydd y taliadau hyn yn cael eu codi yn y lle cyntaf, ac os felly, faint fydd y taliadau, ac anghysondeb rhwng taliadau a godir ar wahanol lesddeiliaid am faterion tebyg.听

Er mwyn gwella tryloywder i bob lesddeiliaid, mae Deddf 2024 yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid gyhoeddi atodlen taliadau gweinyddol, sy鈥檔 dangos pa daliadau y gall lesddeiliaid fod yn atebol i鈥檞 talu, beth fydd y taliadau hynny, neu os nad yw鈥檔 bosibl pennu鈥檙 swm ymlaen llaw, sut y bydd y t芒l yn cael ei gyfrifo. Trwy鈥檙 ymgynghoriad yn adran ymgynghori 2.6, ceisir barn ynghylch ffurf a chynnwys yr atodlen, a sut y dylid ei darparu yn ogystal 芒鈥檌 diweddaru lle bo angen dros amser.

2.7 Gwell gwybodaeth am yswiriant

Mae鈥檔 hanfodol bwysig bod gan adeiladau yswiriant adeiladau priodol i amddiffyn buddiannau lesddeiliaid a landlordiaid fel ei gilydd. Gall cost yswiriant adeiladau fod yn gyfran sylweddol o gostau t芒l gwasanaeth i lesddeiliaid.

Bydd landlordiaid fel arfer yn ymgymryd 芒鈥檙 dasg o gael yswiriant i鈥檙 adeilad, yn aml yn cyflogi asiant rheoli i drefnu鈥檙 yswiriant a fydd yn ei dro o bosibl yn cyflogi brocer yswiriant. Gall y trefniadau hyn ysgogi鈥檙 dewis o gynnyrch yswiriant nad yw o reidrwydd yn cynrychioli鈥檙 gwerth gorau am arian i鈥檙 lesddeiliad ond sy鈥檔 rhoi鈥檙 comisiwn uchaf i鈥檙 landlord neu鈥檙 asiant rheoli. Mae鈥檙 Awdurdod Ymddygiad Ariannol (FCA) wedi cyflwyno rheolau newydd i sicrhau bod yswirwyr a broceriaid yswiriant (cyfryngwyr) yn gweithredu er budd gorau lesddeiliaid, ond o ystyried y ffordd y mae yswiriant yn aml yn cael ei gaffael ar ran lesddeiliaid a鈥檙 costau sylweddol sy鈥檔 gysylltiedig, mae鈥檔 hanfodol bod mwy o dryloywder hefyd. Mae hyn er mwyn sicrhau bod gan lesddeiliaid yr wybodaeth angenrheidiol i fod yn hyderus bod eu hyswiriant adeiladau yn briodol ac yn rhoi gwerth teg, neu i鈥檞 helpu i herio rhesymoldeb costau yswiriant.

Mae鈥檙 trefniadau presennol yn caniat谩u i lesddeiliaid ofyn am grynodeb o鈥檙 polisi yswiriant gan y landlord, ond nid oes gan landlordiaid unrhyw ddyletswydd i rannu gwybodaeth yn rhagweithiol os nad oes gofyn amdani. Mae mesurau yn Neddf 2024 yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddarparu gwybodaeth am eu polisi yswiriant i lesddeiliaid yn rhagweithiol. Mae Deddf 2024 hefyd yn cynnwys ystod o fesurau eraill i ategu鈥檙 rhai sy鈥檔 ymwneud 芒 mwy o dryloywder, megis mynd i鈥檙 afael 芒鈥檙 strwythurau comisiwn presennol ar gyfer rhydd-ddeiliaid, asiantiaid rheoli eiddo a landlordiaid. Ymgynghorwyd ar hyn ar wah芒n.

Mae鈥檙 Awdurdod Ymddygiad Ariannol hefyd wedi cyflwyno rheolau newydd sy鈥檔 golygu ei bod yn ofynnol i froceriaid ac yswirwyr a reoleiddir gan yr Awdurdod ddarparu gwybodaeth fanylach i鈥檞 defnyddwyr contractiol, yn aml y landlord neu鈥檙 asiant rheoli. Mae hyn yn cynnwys mwy o fanylion am nodweddion allweddol y polisi yn ogystal 芒 gwybodaeth am gomisiynau a gwrthdaro buddiannau. Fodd bynnag, gan na fydd y cwsmer o bosibl yn cael ei reoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol, ni all yr Awdurdod ei gwneud yn ofynnol i鈥檙 wybodaeth gael ei throsglwyddo i lesddeiliaid. Felly, credwn y dylid o leiaf drosglwyddo鈥檙 wybodaeth a nodir gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol i lesddeiliaid bob amser. Credwn hefyd bod achos i fynd ymhellach ac y dylai landlordiaid ac asiantiaid rheoli orfod datgan i lesddeiliaid unrhyw achos o wrthdaro buddiannau a allai fod ganddynt gydag yswirwyr neu froceriaid yswiriant. Rydym yn ceisio barn trwy adran ymgynghori 2.7 ynghylch pa wybodaeth ychwanegol y dylai lesddeiliaid ei derbyn, y ffurf a鈥檙 modd y dylid ei darparu, a threfniadau trosiannol i sicrhau bod y gofynion newydd hyn yn cael eu cyflwyno鈥檔 llyfn.

2.8 Cyfrifon t芒l gwasanaeth safonedig newydd

Ar ddiwedd y flwyddyn ariannol, mae datganiadau o gyfrifon ariannol (neu 鈥榞yfrifon t芒l gwasanaeth鈥�) fel arfer yn cael eu paratoi a鈥檜 darparu i lesddeiliaid, sy鈥檔 nodi manylion yr incwm a鈥檙 gwariant sy鈥檔 ymwneud 芒 rheoli a chynnal a chadw鈥檙 adeilad dros y 12 mis diwethaf.

Gellir pennu ffurf a chynnwys y cyfrifon hyn gan y les. Os nad yw鈥檔 cael ei bennu felly, gall landlordiaid gyfeirio at .

Nid oes dull safonol o lunio鈥檔 cyfrifon y mae鈥檔 rhaid i landlordiaid eu darparu. Nid yw鈥檙 ddeddfwriaeth bresennol yn nodi ychwaith pa mor gyflym y dylid darparu gwybodaeth am gyfrifon t芒l gwasanaeth i lesddeiliaid ar 么l diwedd y flwyddyn. Mae hyn yn golygu bod y broses o ddarparu gwybodaeth yn anghyson rhwng lesddeiliaid ac yn yr achosion gwaethaf, gall lesddeiliaid dderbyn gwybodaeth flynyddoedd yn ddiweddarach neu ddim o gwbl.

Mae鈥檙 rheolau presennol yn caniat谩u i lesddeiliaid ofyn am grynodeb o鈥檙 costau gan landlordiaid, a bod yn rhaid i鈥檙 crynodeb gael ei ardystio gan gyfrifydd cymwys ar gyfer blociau o bedair annedd neu fwy. Ond nid yw鈥檙 trefniadau presennol yn cael eu hystyried yn foddhaol gan nad oes llawer o ganlyniadau鈥檔 wynebu landlordiaid sy鈥檔 methu 芒 darparu cyfrifon mewn modd amserol neu sy鈥檔 darparu cyfrifon annigonol neu anghywir.

Mae Deddf 2024 yn cynnwys mesurau a fydd yn ei gwneud yn ofynnol i landlordiaid pedair annedd neu fwy ddarparu datganiad ysgrifenedig o gyfrifon o fewn chwe mis i ddiwedd y flwyddyn gyfrifyddu. Mae鈥檙 Ddeddf yn darparu hyblygrwydd ynghylch pa wybodaeth y mae鈥檔 rhaid ei darparu, y safonau y mae鈥檔 rhaid eu bodloni i sicrhau cywirdeb cyfrifon, trefniadau gwirio gan gyfrifwyr a manyleb ar gyfer pwy y gellir ei alw鈥檔 gyfrifydd at y diben hwn.

Trwy adran ymgynghori 2.8 rydym yn ceisio barn ar ffurf a chynnwys datganiad ysgrifenedig o gyfrifon statudol newydd, safonau adrodd ariannol a sicrwydd bod yr adroddiadau wedi鈥檜 paratoi鈥檔 gywir a chan weithiwr proffesiynol priodol. Rydym hefyd yn ceisio barn ar drefniadau pontio priodol ar gyfer eu gweithredu yn ogystal 芒 chostau.

2.9 Ailgydbwyso trefn costau ymgyfreitha

Pan na ellir datrys anghydfodau fel torri鈥檙 les neu herio rhesymoldeb t芒l gwasanaeth yn anffurfiol, gall lesddeiliaid a landlordiaid fynd at y tribiwnlys neu鈥檙 llysoedd perthnasol am gymorth.

Mae landlordiaid yn aml yn cael mantais yn y ffaith y bydd llawer o lesoedd yn caniat谩u iddynt adennill eu costau ymgyfreitha a ysgwyddwyd yn ystod achos cyfreithiol gan lesddeiliaid waeth beth yw canlyniad yr anghydfod. Gall hyn atal lesddeiliaid rhag dwyn achos ynghylch anghydfod yn y lle cyntaf, oherwydd yr ofn o orfod talu ffioedd cyfreithiol eu landlordiaid.

Gall lesddeiliaid geisio cyfyngu ar eu hatebolrwydd am gostau o鈥檙 fath trwy wneud cais i鈥檙 llysoedd, ond mae鈥檙 cyfrifoldeb i wneud hynny arnyn nhw, a dim ond lesddeiliaid a enwir yn y cais sy鈥檔 elwa o unrhyw orchymyn a wneir. Ychydig iawn o gyfle hefyd sydd i lesddeiliaid adennill eu costau eu hunain gan landlordiaid.

Mae mesurau yn Neddf 2024 yn ceisio rhoi cydbwysedd yn 么l i鈥檙 drefn costau ymgyfreitha.

Yn gyntaf, maent yn ei gwneud yn ofynnol i鈥檙 landlord, os ydynt yn dymuno adennill eu costau ymgyfreitha gan y lesddeiliad trwy鈥檙 t芒l gwasanaeth neu fel t芒l gweinyddol, wneud cais i鈥檙 tribiwnlys neu鈥檙 llys perthnasol yn gyntaf am gymeradwyaeth. Bydd hyn yn rhoi鈥檙 pwysau ar y parti sy鈥檔 dymuno adennill eu costau i wneud y cais a bydd yn caniat谩u i鈥檙 llys neu鈥檙 tribiwnlys benderfynu a yw鈥檔 gyfiawn ac yn deg i gostau gael eu trosglwyddo.

Yn ail, mae mesur pellach yn rhoi hawl i lesddeiliaid sy鈥檔 debyg i hawl landlordiaid, trwy gyflwyno hawl newydd iddynt allu gwneud cais i鈥檙 tribiwnlys neu鈥檙 llys perthnasol i adennill eu costau ymgyfreitha gan y landlord mewn rhai achosion cyfreithiol.

Mae鈥檔 bwysig ein bod ni鈥檔 cael y manylion yn iawn pan fydd y mesurau hyn yn dod i rym. Mae angen mecanwaith effeithiol ar lesddeiliaid i herio costau neu ddatrys anghydfodau eraill. Mae hefyd yn hanfodol bod landlordiaid yn gallu gorfodi telerau eu les, fel y gallant adennill yr arian sydd ei angen arnynt i gynnal a chadw neu redeg yr adeilad yn iawn neu i atal ymddygiad gwrthgymdeithasol, a all effeithio鈥檔 negyddol ar lesddeiliaid eraill yn yr adeilad.

Gall natur neu amgylchiadau anghydfodau amrywio鈥檔 sylweddol, ac mae gan y Ddeddf elfennau o hyblygrwydd defnyddiol i wneud eithriadau pe bai eu hangen, o鈥檙 cychwyn cyntaf, neu os oes angen yn y dyfodol. Trwy鈥檙 ymgynghoriad hwn hoffem geisio barn ar gynigion i fireinio nifer o鈥檙 mesurau fel eu bod yn gweithio鈥檔 dda i lesddeiliaid, landlordiaid a鈥檙 tribiwnlysoedd a鈥檙 llysoedd fel ei gilydd. Gellir dod o hyd i fanylion llawn y materion sy鈥檔 cael eu hystyried yn adran ymgynghori 2.9.听

Yn yr adran hon rydym yn ceisio barn ar sut i sicrhau鈥檙 defnydd mwyaf effeithlon o amser tribiwnlysoedd a llysoedd yn ogystal 芒 diogelu amddiffyniadau lesddeiliaid a landlordiaid. Er enghraifft, mae llawer o anghydfodau sy鈥檔 cael eu dwyn i鈥檙 llysoedd gan landlordiaid yn cael eu derbyn neu ddim yn cael eu hamddiffyn gan lesddeiliaid ac yn cael eu prosesu鈥檔 gyflym. Er mwyn osgoi oedi diangen a defnyddio amser y llysoedd, mewn achosion o鈥檙 fath rydym yn cynnig y dylid eithrio landlordiaid o鈥檙 gofyniad i wneud cais i adennill eu costau ymgyfreitha.听

Rydym hefyd yn ceisio barn ar y dull gorau o ymdrin ag achosion yn cael eu haddef yn rhannol gan y lesddeiliad ac ar gyfer achosion sy鈥檔 cael eu bwrw allan 鈥榶n awtomatig鈥� oherwydd rhywbeth y mae鈥檙 lesddeiliad wedi鈥檌 wneud neu wedi methu 芒鈥檌 wneud.

Mae鈥檙 Ddeddf hefyd yn cynnwys pwerau i atal dros dro y gofyniad i landlordiaid wneud cais i adennill eu costau nes bod adeg penodol wedi ei gyrraedd neu ddigwyddiad wedi digwydd. Mae hyn yn rhoi hyblygrwydd, yn arbennig i ystyried sut y dylid teilwra鈥檙 mesurau i gefnogi adeiladau dan arweiniad preswylwyr fel Cwmn茂au Rheoli Preswylwyr neu Gwmn茂au Hawl i Reoli. Efallai mai arian cyfyngedig fydd gan landlordiaid o鈥檙 fath i gyflwyno camau cyfreithiol angenrheidiol a dim ond trwy gyfraniadau t芒l gwasanaeth y gallant gael gafael ar arian. Gall costau ymgyfreitha gronni wrth ddwyn achos yn y lle gyntaf yn ogystal ag wrth ei herio. Rydym yn gwneud cynigion i atal y gofyniad i adeiladau dan arweiniad preswylwyr wneud cais i鈥檙 llys neu鈥檙 tribiwnlys i adennill y costau ymgyfreitha trwy鈥檙 t芒l gwasanaeth tan gyfnod diweddarach, fel eu bod yn gallu tynnu ar arian o鈥檙 fath i ddwyn achos yn y lle cyntaf.

Ar gyfer yr hawl newydd i lesddeiliaid wneud cais i adennill eu costau ymgyfreitha gan eu landlord (ar gais llwyddiannus i鈥檙 llys neu鈥檙 tribiwnlys), rydym yn ceisio barn ar ba fathau o achosion y dylai鈥檙 hawl fod yn berthnasol iddynt (e.e. achosion rhesymoldeb t芒l gwasanaeth). Ein barn gychwynnol yw y dylai hawl lesddeiliad gyd-fynd yn fras 芒鈥檙 hawl sydd gan landlordiaid ar hyn o bryd i adennill eu costau ymgyfreitha.

Ni fydd y mesurau newydd hyn yn berthnasol i achosion presennol yn 么l-weithredol (lle mae achosion cyfreithiol eisoes ar y gweill). Er mwyn galluogi landlordiaid a lesddeiliaid i baratoi ar gyfer y trefniadau newydd, rydym hefyd yn gofyn am farn ynghylch a ddylid darparu unrhyw gyfnod pontio o pan fydd y rheoliadau sy鈥檔 dod 芒鈥檙 mesurau hyn i rym yn dechrau.

3.0 Diwygiadau t芒l gwasanaeth ychwanegol newydd

Bydd y mesurau yn Neddf 2024 yn helpu i wella tryloywder mewn perthynas 芒鈥檙 ffioedd a鈥檙 taliadau y mae lesddeiliaid yn eu talu ac yn eu helpu i herio鈥檙 costau hyn yn well yn ogystal 芒 safon y gwasanaethau neu鈥檙 gwaith a ddarperir. Mae Llywodraeth y DU wedi鈥檌 gwneud yn glir erioed nad yw鈥檙 diwygiadau hyn yn mynd yn ddigon pell, er eu bod yn ddefnyddiol.

Roedd yn ymrwymo i ddiwygio鈥檙 gyfundrefn gwaith mawr ymhellach ac i ystyried beth mwy y gellid ei wneud i helpu lesddeiliaid.Mae鈥檙 ymgynghoriad hwn yn ceisio barn ar nifer o ddiwygiadau arfaethedig ychwanegol ynghylch y taliadau y mae lesddeiliaid yn eu hwynebu.听

Pryder cyffredin ymhlith lesddeiliaid yw derbyn bil mawr annisgwyl ar gyfer gwaith mawr. Rydym am archwilio beth mwy y gellir ei wneud i liniaru鈥檙 risg hon, trwy fwy o flaen-gynllunio ar gyfer gwaith mawr, gan gynnwys mwy o ddefnydd o gronfeydd wrth gefn a chynlluniau rheoli asedau. Ceisir barn hefyd ar sut y gellir gwella a diweddaru proses ymgynghori 鈥淎dran 20鈥� ar gyfer gwaith mawr fel ei bod yn darparu ymgynghoriad ystyrlon ond hefyd yn gymesur ac nad yw鈥檔 achosi oedi diangen i waith llai nac yn atal lesddeiliaid rhag cael y fargen orau ar gyfer gwasanaethau fel tariffau ynni. Rydym hefyd yn ceisio barn ynghylch a yw鈥檙 amddiffyniadau presennol ar gyfer arian lesddeiliaid a ddelir gan landlordiaid neu asiantiaid rheoli yn ddigonol ac a oes angen gwneud mwy i amddiffyn lesddeiliaid sy鈥檔 talu ffioedd gwasanaeth sefydlog.

Trwy鈥檙 ymgynghoriad hwn, rydym hefyd yn ceisio barn am welliannau posibl i鈥檙 drefn 鈥淎dran 24鈥� lle gellir mynd ati i wneud iawn am reolaeth wael ar adeilad trwy geisio asiant rheoli wedi鈥檌 benod gan y tribiwnlys, yn ogystal 芒 chefnogi lesddeiliaid i gael mwy o lais dros benodi neu ddisodli asiantiaid rheoli. Rydym hefyd eisiau archwilio sut y gallai鈥檙 drefn t芒l gwasanaeth sydd ar bapur ar hyn o bryd fod o fudd i lesddeiliaid a landlordiaid trwy fwy o ddefnydd o TG a chyfathrebu electronig.听

3.1 Gwneud cronfeydd wrth gefn a chynllunio ar gyfer gwaith mawr yn orfodol

Gall biliau untro mawr ar gyfer gwaith mawr, megis atgyweirio to, neu amnewid lifft neu foeler cymunol, beri gofid mawr, yn enwedig i aelwydydd agored i niwed neu鈥檙 rhai ar incwm sefydlog. Ceir sylw cyhoeddus yn aml i achosion lle mae lesddeiliaid yn wynebu biliau annisgwyl o ddegau o filoedd o bunnoedd ar gyfer gwaith mawr, ac mae llawer mwy yn wynebu biliau mawr y tu hwnt i鈥檙 penawdau hyn hefyd.

Mae pryderon hefyd am degwch y costau hyn lle mae blaengynllunio gwael gan landlordiaid neu asiantiaid rheoli sy鈥檔 gweithredu ar eu rhan. Gall hyn deimlo fel loteri o ran amseru i lesddeiliaid gan fod biliau ar gyfer gwaith mawr yn disgyn ar bwy bynnag sy鈥檔 byw yn yr eiddo ar y pryd.

Mae鈥檔 cael ei ystyried yn arfer da i wneud darpariaeth ymlaen llaw ar gyfer gwariant yn y dyfodol trwy ddefnyddio cronfa wrth gefn a chael cynllun cynnal a chadw hirdymor sydd wedi鈥檌 gostio i reoli gwaith a ffrydiau incwm a ragwelir.

Yn adran ymgynghori 3.1 rydym yn ceisio barn ar wneud defnydd o gronfa ad-dalu yn orfodol mewn lesoedd newydd a rhai cyfredol. Lle defnyddir cronfa ad-dalu, rydym hefyd yn ceisio barn i sicrhau ei bod yn cael ei hariannu鈥檔 effeithiol, megis cael ei hategu gan gynllun rheoli asedau a ardystiwyd yn broffesiynol, a lle ceir darpariaethau ar gyfer adolygiadau cyfnodol.

Cynigir hefyd y dylid ymgorffori manylion cronfeydd ad-dalu a chynlluniau rheoli asedau yn y mesurau tryloywder newydd ar gyfer taliadau lesddaliad a fydd yn cael eu creu trwy weithredu Deddf 2024. Er enghraifft, bod gwybodaeth o鈥檙 fath yn cael ei darparu fel rhan o鈥檙 adroddiad blynyddol, neu fod gwybodaeth fanylach ar gael ar gais.

Credwn y dylai fod yn ddyletswydd ar berchnogion adeiladau i gael cynllun ar gyfer cynnal a chadw neu amnewid seilwaith ac asedau allweddol yr adeilad, ac i gynllunio ar gyfer ariannu gwaith mawr o鈥檙 fath. Mae llawer o adeiladau eisoes yn cael eu rhedeg fel hyn, ond gall fod yn anodd cyflwyno mesurau o鈥檙 fath ar gyfer adeiladau nad ydynt yn cael eu rhedeg fel hyn ar hyn o bryd, ac rydym eisiau archwilio sut rydym yn gwneud hyn yn haws.

Ni ddylid cymryd yn ysgafn y cam o ofyn i lesddeiliaid nad ydynt eisoes yn gwneud hynny dalu mwy i gyfrannu at gronfa wrth gefn. Fel cynilo tuag at bensiwn personol, mae鈥檙 buddion yn glir, ond mae angen trin a chyfathrebu unrhyw gynlluniau yn ofalus hefyd. I鈥檙 rhai sydd eisoes yn cael trafferth talu biliau, gall neilltuo symiau ychwanegol o arian nawr fod yn heriol iddynt, ond gall neilltuo arian mewn cronfa wrth gefn helpu i liniaru鈥檙 risg o bryderon ariannol llawer mwy yn y dyfodol.听

Ceisir barn ar sut i gyflwyno cynlluniau rheoli asedau ac annog llawer mwy o ddefnydd o gronfeydd wrth gefn, gan gynnwys ystyried yr amgylchiadau lle na fydd efallai angen cynlluniau o鈥檙 fath ar gyfer mathau penodol o adeiladau. Mae gennym ddiddordeb arbennig mewn barn am yr heriau, a sut i鈥檞 goresgyn, mewn perthynas 芒 chymhwyso鈥檙 cynigion hyn i adeiladau presennol a pha drefniadau trosiannol y gallai fod eu hangen.

3.2 Diwygio鈥檙 broses ymgynghori ar waith mawr

Mae鈥檙 rheolau presennol o dan 鈥淎dran 20鈥� Deddf Landlord a Thenant 1985 yn ei gwneud yn ofynnol ar hyn o bryd i landlordiaid ymgynghori 芒 lesddeiliaid ar 鈥淲aith Cymwys鈥� (gwaith mawr), a 鈥淐hytundebau Hirdymor Cymwys鈥� (contractau am dymor mwy na deuddeg mis), lle mae鈥檙 gwaith neu鈥檙 cytundebau hynny鈥檔 fwy na throthwy ariannol penodol.

Pwrpas y broses ymgynghori yw darparu tryloywder i lesddeiliaid ynghylch y gwaith mawr a鈥檙 contractau hyn; a rhoi cyfle i lesddeiliaid ddylanwadu ar benderfyniadau ar ddewis contractwr, y gwaith sydd i鈥檞 wneud, neu鈥檙 contract arfaethedig.

Mae tensiwn wedi bod ers amser maith rhwng lesddeiliaid sy鈥檔 teimlo nad yw proses Adran 20 yn caniat谩u i rywrai ymgynghori 芒 nhw yn ystyrlon neu iddynt weld costau yn y dyfodol, a landlordiaid neu asiantiaid rheoli, a all deimlo鈥檔 anfodlon 芒鈥檙 beichiau gweinyddol ac ariannol sy鈥檔 gysylltiedig ag ymgynghori, yn enwedig pan mai ychydig o lesddeiliaid aml yn ymgysylltu 芒 nhw yn aml iawn ar hyn o bryd.

Rydym yn ceisio barn ar welliannau i broses 鈥淎dran 20鈥� yn adran ymgynghori 3.2. Mae hyn yn cynnwys adolygu cwmpas yr hyn y dylid ei gynnwys mewn ymgynghoriad. Er enghraifft, nid yw鈥檙 trothwy ariannol sy鈥檔 pennu pryd y mae鈥檔 rhaid cynnal ymgynghoriad wedi鈥檌 ddiweddaru ers dros 20 mlynedd ac o ystyried treigl amser, gall bellach gynnwys gwaith cymharol fach, gan ychwanegu costau ac achosi oedi diangen i鈥檙 gwaith. Rydym hefyd eisiau barn ar y mathau o waith neu gontractau y dylai鈥檙 broses ymgynghori fod yn berthnasol iddynt. Er enghraifft, mewn marchnadoedd mwy deinamig lle gall prisiau newid yn gyflym (megis ym maes tariffau ynni), gall yr amser a gymerir i ymgynghori o bosibl weithio yn erbyn buddiannau lesddeiliaid trwy eu hatal rhag sicrhau鈥檙 fargen orau sydd ar gael.

Weithiau mae lesddeiliaid yn methu ag ymgysylltu ag ymgynghoriadau Adran 20 gan nad ydynt yn deall beth maen nhw鈥檔 edrych arno, neu nad yw goblygiadau鈥檙 gwaith yn glir iddynt nes ei bod yn rhy hwyr (e.e. faint y gallai鈥檙 gwaith ei gostio iddynt, neu a allai鈥檙 costau gael eu talu鈥檔 llawn neu鈥檔 rhannol gan gronfa wrth gefn, neu ddim o gwbl). Trwy鈥檙 ymgynghoriad hwn rydym hefyd yn archwilio鈥檙 hyn y gellir ei wneud i wella dealltwriaeth lesddeiliaid, gan gynnwys defnyddio ffurflenni a hysbysiadau safonedig gyda gwybodaeth benodol wedi鈥檌 chynnwys. Rydym hefyd yn ceisio barn ar sut y gellid cyflymu鈥檙 broses ymgynghori yn ddiogel, gan gydbwyso anghenion lesddeiliaid o ran cael eu hysbysu ac ymgynghori 芒 nhw, gydag anghenion landlordiaid ac asiantiaid rheoli o ran gwneud gwaith, yn ogystal 芒 lesddeiliaid eu hunain a fydd yn elwa o waith wedi鈥檌 gyflawni鈥檔 brydlon.

3.3 Diogelu arian lesddeiliaid

Gall symiau mawr o arian lesddeiliaid gael eu dal gan landlordiaid neu asiantiaid rheoli sy鈥檔 gweithredu ar eu rhan mewn cyfrifon t芒l gwasanaeth cyffredinol ac mewn cronfeydd wrth gefn. Mae deddfwriaeth bresennol yn ei gwneud yn ofynnol i arian lesddeiliaid gael ei ddal mewn ymddiriedolaeth ac mewn sefydliad ariannol awdurdodedig, ac y gellir ei ddefnyddio at y dibenion y cafodd ei gasglu ar eu cyfer yn unig.

Rydym yn ceisio barn drwy adran ymgynghori 3.3, ynghylch a yw鈥檙 amddiffyniadau presennol hyn yn parhau i fod yn ddigonol, neu a oes tystiolaeth bod angen diwygio neu gyflwyno amddiffyniadau newydd. Rydym hefyd yn ymwybodol o ddatblygiadau mewn technoleg bancio ac yn awyddus i archwilio a allai mwy o ddefnydd o TG a chyfathrebu electronig gynnig manteision o ran cadw arian yn ddiogel a rhoi gwell gwybodaeth i lesddeiliaid am ba arian sy鈥檔 cael ei ddal ar eu rhan.

3.4 Amddiffyniadau ar gyfer lesddeiliaid sy鈥檔 talu taliadau gwasanaeth sefydlog

Mae鈥檙 rhan fwyaf o lesddeiliaid yn talu taliadau gwasanaeth amrywiadwy sy鈥檔 amrywio yn dibynnu ar y costau gwirioneddol a dynnir wrth ddarparu gwasanaethau rheoli, cynnal a chadw ac yswirio鈥檙 adeilad. Fodd bynnag, mae rhai lesddeiliaid yn talu taliadau gwasanaeth sefydlog.

Mae鈥檙 rhain fel arfer i鈥檞 cael mewn lleoliadau fel tai ymddeol lesddaliad, lle gall fod buddion i lesddeiliaid, yn enwedig y rhai ar incwm sefydlog, o wybod ymlaen llaw beth fydd eu costau t芒l gwasanaeth a鈥檜 bod yn aros i raddau helaeth yn gyson dros amser (e.e. ac eithrio cynnydd mewn chwyddiant, neu hyd nes y cyfnodau adolygu penodol).

Gyda ffioedd gwasanaeth sefydlog mae rhywfaint o hyblygrwydd angenrheidiol ac annatod. Os bydd y costau gwirioneddol yn is na鈥檙 disgwyl, ni fydd unrhyw swm dros ben fel arfer yn cael ei ddychwelyd i鈥檙 lesddeiliad. Os bydd y costau gwirioneddol yn uwch na鈥檙 disgwyl, dylai鈥檙 landlord amsugno unrhyw swm dros ben a pheidio 芒 throsglwyddo鈥檙 costau i鈥檙 lesddeiliad. Felly, gall yr hawliau a鈥檙 amddiffyniadau ar gyfer lesddeiliaid sy鈥檔 talu taliadau gwasanaeth amrywiadwy a sefydlog fod yn wahanol.

Gall mesurau yn Neddf 2024 sy鈥檔 ymwneud 芒鈥檙 adroddiad blynyddol newydd (adran 2.1 y ddogfen ymgynghori), yr hysbysiad galw am d芒l gwasanaeth (adran 2.2) a鈥檙 hawl i gael gwybodaeth ar gais (adran 2.4) hefyd ymestyn i鈥檙 rhai sy鈥檔 talu taliadau gwasanaeth sefydlog. Credwn ei bod yn iawn y dylai鈥檙 rhai sy鈥檔 talu taliadau gwasanaeth sefydlog o leiaf gael mwy o dryloywder ynghylch y taliadau maen nhw鈥檔 eu talu ac elwa o weithredu鈥檙 diwygiadau tryloywder.

Yn adran ymgynghori 3.4, rydym hefyd yn ceisio barn ynghylch a ddylai鈥檙 rhai sy鈥檔 talu taliadau gwasanaeth sefydlog gael amddiffyniadau pellach. Er enghraifft, rhoi yr un hawl iddynt 芒鈥檙 rhai sy鈥檔 talu taliadau gwasanaeth amrywiadwy. Gallai hyn ddigwydd, er enghraifft, pe bai eu taliadau鈥檔 parhau i fod yr un fath ond bod dirywiad yn ansawdd neu nifer y gwasanaethau a ddarperir iddynt.

3.5 Pwerau i benodi rheolwr neu newid asiant rheoli

Ceir amddiffyniadau yn bresennol ar gyfer lesddeiliaid mewn achosion o fethiant rheoli difrifol gan landlord neu asiant rheoli. Mae lesddeiliaid yn gallu gwneud cais i鈥檙 tribiwnlys perthnasol i ofyn iddo benodi asiant rheoli i gymryd drosodd holl swyddogaethau rheoli鈥檙 landlord neu鈥檙 asiant rheoli presennol. Cyfeirir at hyn yn aml fel p诺er 鈥淎dran 24鈥�, gan gyfeirio at ei ddarpariaethau yn Neddf Landlord a Thenant 1987.

Mae hon yn hawl ers tro byd ac mae galwadau wedi bod i adolygu ei effeithiolrwydd yn ogystal 芒鈥檙 broses y mae鈥檔 rhaid i lesddeiliaid fynd drwyddi i ganfod tystiolaeth a chyflwyno cais. Rydym yn ceisio barn yn adran ymgynghori 3.5 ynghylch sut y gellid gwella p诺er Adran 24.听

Rydym hefyd eisiau archwilio beth mwy y gellid ei wneud y tu hwnt i Adran 24, sy鈥檔 delio 芒 methiannau rheoli difrifol iawn yn unig, i roi mwy o lais i lesddeiliaid dros benodi asiant rheoli yn fwy cyffredinol. Er enghraifft, a allai lesddeiliaid gael hawliau newydd i roi feto ar benodi asiant rheoli penodol neu ddadlau eu hachos dros ddisodli asiant rheoli presennol yr oeddent yn anfodlon ag ef. Mae hyn yn dilyn argymhellion a wnaed gan adroddiad Gweithgor Rheoleiddio Asiantiaid Eiddo yr Arglwydd Best i ystyried adolygu pa mor effeithiol yw鈥檙 broses Adran 24 bresennol, yn ogystal ag ymgynghori ar opsiynau i gefnogi rhoi feto neu newid (yn ystod contract presennol) asiant rheoli. Byddai hyn yn ceisio grymuso preswylwyr a symleiddio鈥檙 broses ar gyfer cael gwared ar asiant sy鈥檔 tanberfformio, yn amodol ar set o feini prawf cytunedig ar gyfer unrhyw feto neu newid.

3.6 Darparu gwybodaeth a gwasanaethau yn ddigidol

Cafodd rhan fawr o鈥檙 fframwaith cyfreithiol presennol ynghylch ffioedd a thaliadau lesddeiliaid ei osod yn y 1980au ac mae鈥檔 defnyddio dull gweithredu sy鈥檔 seiliedig ar bapur yn bennaf.听

Gall digideiddio gwasanaethau a darparu gwybodaeth trwy gyfathrebu electronig, fel e-bost, a mwy o ddefnydd o lwyfannau eraill, fel apiau a thudalennau gwe, gynnig manteision i lesddeiliaid o ran rhoi mwy o ddewis iddynt gael mynediad at wybodaeth a gallai hefyd ddarparu arbedion effeithlonrwydd sydd o fudd i landlordiaid a lleihau costau gweinyddu i lesddeiliaid.

Fodd bynnag, mae鈥檔 bwysig y gall pob lesddeiliaid gael mynediad i鈥檙 wybodaeth, a lle bo angen, bod trywydd archwilio clir i ddangos fod gwybodaeth wedi鈥檌 darparu. Rydym yn ceisio barn yn adran ymgynghori 3.6 am y cyfleoedd ar gyfer mwy o ddarparu gwybodaeth a gwasanaethau cysylltiedig eraill yn ddigidol, yn ogystal 芒 darparu mesurau diogelu fel y gall pob lesddeiliaid gael mynediad i鈥檙 wybodaeth sydd ei hangen arnynt.

4.0 Rheoleiddio asiantiaid rheoli

Mae asiantiaid rheoli yn chwarae rhan hanfodol yn y farchnad dai. Fe鈥檜 penodir gan y landlord mewn eiddo lesddaliad, neu gwmn茂au rheoli ystadau yn achos ystadau rhydd-ddaliad, i reoli a chynnal adeiladau aml-feddiannaeth (neu ystadau) ar eu rhan. Bydd ganddynt hefyd ran bwysig i鈥檞 chwarae yn y gwaith o gynorthwyo i reoli adeiladau a berchnogir ar sail cyfunddaliad. Mae asiantiaid rheoli yn cyflawni nifer o swyddogaethau ar ran eu cleient, gan gynnwys cyfrifoldebau ariannol sylweddol, cyswllt 芒 phreswylwyr, rheoli anghydfodau, trefnu a rheoli contractau a sicrhau cydymffurfiaeth 芒 rhwymedigaethau statudol. Mae鈥檙 cynigion yn y rhan yma o鈥檙 ymgynghoriad yn ymwneud yn benodol ag asiantiaid rheoli eiddo lesddaliad, cyfunddaliad a chyfran o rydd-ddaliadau a rheolwyr ystadau rhydd-ddaliad, ac nid ydynt yn ymwneud 芒 gwerthwyr tai nac asiantiaid gosod tai.

O dan y gyfraith bresennol, gall unrhyw un ddod yn asiant rheoli. Nid oes gofyniad cyfreithiol i asiantiaid ddangos eu bod yn meddu ar yr wybodaeth a鈥檙 sgiliau angenrheidiol i gyflawni鈥檙 swyddogaethau gofynnol. Mae hyn yn bwysig o ystyried cymhlethdod cynyddol y gwaith o reoli adeiladau (yn enwedig adeiladau dros 18 metr o uchder), y cyfrifoldebau ariannol, y r么l hanfodol y bydd asiantiaid rheoli yn ei chwarae pan fydd mesurau鈥檔 cael eu cyflwyno i wneud cyfunddaliad yn ddaliadaeth ddiofyn ar gyfer fflatiau newydd, yn ogystal 芒 heriau hysbys wrth reoli ardaloedd cyffredin ar ystadau rhydd-ddaliad.

Mae llawer o asiantiaid rheoli yn darparu gwasanaeth da a theg i lesddeiliaid. Fodd bynnag, yn rhy aml, mae lesddeiliaid yn gorfod dioddef amodau byw annerbyniol, nid ydynt yn cael eu trin 芒 chwrteisi na pharch ac mae pryderon dilys yn cael eu hanwybyddu gan eu hasiant rheoli. Mae Llywodraeth y DU wedi ymrwymo i amddiffyn lesddeiliaid yn Lloegr rhag camdriniaeth a gwasanaeth gwael dan law asiantiaid rheoli diegwyddor. Yn 2018 ymrwymodd Llywodraeth flaenorol y DU i reoleiddio鈥檙 sector asiantiaid rheoli cyfan (sy鈥檔 cwmpasu asiantiaid gwerth, gosod a rheoli tai) a chomisiynodd weithgor dan gadeiryddiaeth yr Arglwydd Best i gynghori sut i wneud hynny, er na chafodd y cynigion eu symud ymlaen. Mae Llywodraeth y DU yn ystyried y cynigion yn adroddiad yr Arglwydd Best ac rydym yn glir nad yr ymgynghoriad hwn yw鈥檙 cam olaf o ran rheoleiddio asiantiaid rheoli. Fodd bynnag, credwn fod dadl ddiymwad dros fwrw ymlaen ag un o argymhellion allweddol yr Arglwydd Best nawr a chyflwyno cymwysterau proffesiynol gorfodol ar gyfer asiantiaid rheoli yn Lloegr.

4.1 Cymwysterau gorfodol ar gyfer asiantiaid rheoli

Bydd cymwysterau gofynnol yn sicrhau bod gan asiantiaid rheoli a rheolwyr ystadau ar ystadau rhydd-ddaliadol y sgiliau sydd eu hangen arnynt i gyflawni eu r么l i safon uchel, yn proffesiynoleiddio gwaith pwysig y sector, ac yn cefnogi鈥檙 diwydiant i ddenu a chadw talent. Rydym yn cydnabod bod llawer o asiantiaid eisoes yn meddu ar gymwysterau, ond o ystyried pwysigrwydd a chymhlethdod y r么l, credwn nad yw dull gwirfoddol yn ddigon. O ystyried hyn, mae adran ymgynghori 4.1 yn cynnig llwybr i gyflwyno cymwysterau gofynnol ar gyfer asiantiaid rheoli yn Lloegr.

Rydym yn credu y dylai asiantiaid rheoli unigol fod yn gyfrifol am gyflawni cymwysterau, gan ddilyn yr egwyddor o atebolrwydd unigol a welir mewn proffesiynau eraill. Rydym yn credu y dylai cwmn茂au sy鈥檔 cyflogi asiantiaid rheoli fod 芒 chyfrifoldebau am sicrhau bod eu gweithwyr yn cyflawni cymwysterau. Rydym hefyd yn cynnig y dylai rheolwyr ystadau ar ystadau rhydd-ddaliad, mewn egwyddor, wynebu鈥檙 un gofynion 芒鈥檙 rhai sy鈥檔 rheoli blociau lesddaliad neu gyfunddaliad.

O ystyried cymhlethdod eu rolau a鈥檜 cyfrifoldebau, rydym yn cynnig, yn unol ag adroddiad yr Arglwydd Best, y dylai鈥檙 rhan fwyaf o asiantiaid rheoli gyflawni o leiaf cymhwyster Lefel 4 (cyfwerth 芒 blwyddyn 1af gradd baglor). Rydym yn cydnabod y gallai fod asiantiaid rheoli gyda lefelau is neu uwch o gyfrifoldebau yn y swyddogaethau y maent yn eu cyflawni ac felly鈥檔 ceisio barn ynghylch a oes achos i鈥檙 asiantiaid hynny feddu ar gymhwyster sy鈥檔 is neu鈥檔 uwch na Lefel 4. Rydym hefyd yn credu ei bod yn bwysig bod asiantiaid yn ymgymryd 芒 datblygiad proffesiynol parhaus ac yn ceisio barn ar sut y gellid cyflawni hyn orau. Mae cymwysterau rheoli adeiladau eisoes yn cael eu cynnig gan y farchnad a chynigiwn fod Llywodraeth y DU yn gweithio gyda鈥檙 sector i ddatblygu rhestr graidd o bynciau allweddol y dylai cymwysterau eu cwmpasu.

Rydym o鈥檙 farn bod tri llwybr posibl ar gyfer gweithredu isafswm cymwysterau gorfodol. Ein dull a ffefrir yw creu gofynion statudol newydd sy鈥檔 nodi bod yn rhaid i bob asiant rheoli unigol a chwmn茂au asiantiaid rheoli ymuno 芒 chorff proffesiynol dynodedig, a bod yn rhaid i bob asiant gyflawni neu fod yn gweithio tuag at gymhwyster gofynnol i ymuno 芒鈥檙 corff. Byddai鈥檙 corff neu鈥檙 cyrff proffesiynol dynodedig yn gyfrifol am sicrhau bod asiantiaid wedi cyflawni cymwysterau ac yn gallu gweithredu lle nad oeddent yn gallu gweithredu鈥檔 flaenorol. Yn y model hwn, rydym hefyd yn credu y gallai awdurdodau lleol chwarae r么l allweddol wrth fod yn gyfrifol am gamau gorfodi yn erbyn asiantiaid a chwmn茂au sy鈥檔 gweithredu heb gydymffurfio 芒鈥檙 gofyniad i ymuno 芒 chorff proffesiynol dynodedig.

Rydym hefyd yn ceisio barn ar ddau opsiwn amgen. Yn gyntaf, ar roi r么l statudol i gynlluniau gwneud iawn a gymeradwywyd gan Lywodraeth y DU o ran gweithredu cymwysterau, gan weithio gydag awdurdodau lleol. Yn ail, rydym yn ceisio barn ar wneud awdurdodau lleol yn llwyr gyfrifol am orfodi.

Rydym hefyd yn gwneud cynigion ar gyfer cyfnod pontio i ganiat谩u amser i asiantiaid gyflawni cymwysterau, yn ogystal 芒 chyflwyno cymal taid ar gyfer cymwysterau presennol er mwyn osgoi dyblygu diangen lle mae asiantiaid eisoes yn gymwys yn llawn neu鈥檔 rhannol.

Er bod ymrwymiadau penodol wedi鈥檜 gwneud gan Lywodraeth y DU mewn perthynas 芒鈥檙 mater hwn ar gyfer Lloegr, mae gan Weinidogion Cymru ddiddordeb hefyd mewn sicrhau ansawdd arferion rheoli eiddo yng Nghymru. Felly, mae鈥檙 ymgynghoriad hefyd yn cynnwys cwestiynau i benderfynu a ddylid defnyddio dull tebyg yng Nghymru.

Y tu hwnt i鈥檙 ymgynghoriad hwn, mae Llywodraeth y DU yn edrych eto at Adroddiad yr Arglwydd Best ym mis Gorffennaf 2019, a wnaeth ystod o argymhellion ar draws y sector asiantiaid eiddo, a byddwn yn ymateb maes o law. Rydym yn glir nad yr ymgynghoriad hwn yw鈥檙 cam olaf o ran rheoleiddio asiantiaid rheoli.

Ymateb i鈥檙 ymgynghoriad

I weld rhagor o fanylion am y cynigion diwygio, gweler y ddogfen lawn ar: Cryfhau amddiffyniadau i lesddeiliaid dros taliadau a gwasanaethau: ymgynghoriad

Bydd yr ymgynghoriad ar agor o 4 Gorffennaf 2025 am 12 wythnos ac yn cau ar 26 Medi 2025.